Земельные активы · Юг России · с 2018 года
Подбираем участки на Юге России, снимаем юридические ограничения, меняем категорию и вид разрешённого использования, выводим актив на рынок в состоянии, пригодном для сделки.
| Характеристика | Было | Стало |
|---|---|---|
| Категория земель | Сельхозназначения | Земли населённых пунктов |
| Разрешённое использование | Для сельхозпроизводства | Малоэтажная жилая застройка |
| Конфигурация | 12,4 га единым массивом | 85 участков по 8–14 соток |
| Сети и подъезд | Отсутствуют | Газ, электричество, дорога |
| Рыночная оценка | ≈ 18 млн ₽ | ≈ 96 млн ₽ |
Пример условный: цифры приведены без учёта затрат на межевание, дороги и подключение сетей. Не является офертой: результат на конкретном участке зависит от градостроительной документации и решений органов власти.
Направления
Роль в проекте определяется до начала работ и фиксируется договором — вместе с распределением затрат, ответственности и результата.
Собственный капитал
Покупаем участок за свой счёт, проводим полный цикл работ — от проверки прав до подключения сетей — и выводим на рынок актив, готовый к застройке.
Для кого: покупатели готовых участков, застройщики
Работа по договору
Ищем участок под заданные параметры проекта: пятно застройки, технико-экономические показатели, транспортная доступность, категория и вид разрешённого использования. Ведём сделку до регистрации права.
Для кого: застройщики, торговые и логистические сети
Партнёрство
Входим в проект вместе с собственником земли или профильным партнёром. Вклад каждой стороны, порядок принятия решений и раздел результата определяются договором до начала расходов.
Для кого: собственники земли, профильные инвесторы
Порядок работы
Первичная проверка по публичной кадастровой карте и сведениям ЕГРН: категория земель, вид разрешённого использования (ВРИ), охранные зоны, красные линии, соответствие генеральному плану и правилам землепользования и застройки (ПЗЗ).
Выписка из ЕГРН
История переходов права за весь срок, обременения и аресты, сервитуты, права третьих лиц, судебные споры, финансовое состояние продавца и риск оспаривания сделки по банкротным основаниям.
Правовое заключение
Форма сделки и расчётов, аккредитив или депозит нотариуса, предварительный договор с отлагательными условиями, размер и судьба задатка, порядок выхода из сделки, если условие не наступит.
Договор и схема расчётов
Перевод земель между категориями, смена вида разрешённого использования, раздел или объединение участков, межевание и кадастровый учёт, получение технических условий на подключение и оформление подъезда.
Акт о переводе, ТУ на сети
Продажа единым лотом или частями, вход в проект долей либо передача покупателю с полным комплектом документов и сопровождением до регистрации перехода права.
Зарегистрированный переход права
География
Земельное законодательство едино для всей страны, а решения принимаются на местах. Сроки перевода категории, отношение к смене вида разрешённого использования и требования к межеванию в соседних муниципалитетах различаются заметно.
Аксайский · Мясниковский · Азовский · Октябрьский
Домашний регион: практику согласований здесь мы знаем до конкретных сроков.
Динской · Северский · Абинский · Крымский
Пригород Краснодара и подход к побережью: плотная застройка соседствует с обширными охранными зонами.
Тахтамукайский · Теучежский
Примыкает к Краснодару через Кубань: спрос застройщиков при более низкой базовой цене земли.
Симферопольский · Бахчисарайский
Правоустанавливающие документы, оформленные до 2014 года, проверяются по отдельной процедуре.
Предгорный · Минераловодский · Шпаковский
Кавказские Минеральные Воды: округа горно-санитарной охраны требуют отдельной проверки до сделки.
Чегемский · Баксанский
Предгорья и подход к Приэльбрусью: заметная доля земель ограничена в обороте, каждый участок смотрим отдельно.
Прикубанский · Малокарачаевский
Земли рядом с курортными зонами: сверяем границы особо охраняемых природных территорий.
Пригородный · Алагирский
Пригород Владикавказа: отдельное внимание к границам земель лесного фонда.
Дербентский · Карабудахкентский
Каспийское побережье: повышенные требования к водоохранной зоне и прибрежной защитной полосе.
Риски
Ни одна из них не видна в объявлении о продаже. Все шесть проверяются до внесения задатка.
Газопровод, ЛЭП, водоохранная или придорожная полоса. Строить нельзя, а в выписке это видно не всегда.
Запрашиваем сведения о зонах с особыми условиями использования территорий и сверяем их с генеральным планом до задатка.
Участок продают «под застройку», а вид разрешённого использования допускает только сельскохозяйственное производство или хранение.
Оцениваем реальный срок и вероятность смены ВРИ по действующим ПЗЗ и закладываем результат в условия сделки.
Действующая аренда, сервитут, доли несовершеннолетних, наследники, не вступившие в права.
Проверяем историю переходов права за весь срок, а не только последнюю запись в реестре.
Сделку могут оспорить: закон смотрит на три года до принятия заявления о банкротстве, поэтому риск живёт и через несколько лет после покупки.
Проверяем продавца по картотеке арбитражных дел, реестру банкротств и исполнительным производствам.
Участок стоит на учёте «без координат» либо пересекается с соседним — спор со смежными землепользователями почти неизбежен.
Выполняем межевание и согласование границ до подписания основного договора, а не после.
Дорога на карте есть, но проходит по чужому участку. Доступ придётся выкупать или судиться за сервитут.
Проверяем доступ по землям общего пользования документально, а не по спутниковому снимку.
Первый шаг
Укажите в письме кадастровый номер участка. Если номера нет, подойдёт адрес или ссылка на объявление.